헤드라인충청 최병옥 기자 |

주택임차인의 권리를 지키는 첫걸음, 대항력과 우선변제권

 

요즘처럼 전세사기 문제가 사회적 이슈가 된 적이 또 있을까. 수억 원의 보증금을 날린 청년, 하루아침에 거리로 내몰린 신혼부부의 사연은 이제 남의 일이 아니다. 더욱 안타까운 건, 피해자들 중 상당수가 법의 보호를 받을 수 있었던 사람들이었다는 점이다.

 

기본적인 권리를 몰랐거나, 알면서도 ‘설마’라는 생각에 절차를 소홀히 한 탓이다.

 

주택임차인이 꼭 알아야 할 핵심 권리는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이다. 주택임대차보호법에 따르면, 임차인이 주택을 인도받고 전입신고까지 마치면 그다음 날 0시부터 제3자에게 임대차 사실을 주장할 수 있는 대항력이 생긴다. 이는 주택이 경매에 넘어가더라도 임차인이 퇴거당하지 않고 거주할 수 있게 해주는 권리이며, 계약이 종료돼도 보증금을 모두 돌려받을 때까지는 이사를 거절할 수 있는 법적 보호장치다.

 

문제는 대항력 발생 시점이다. 입주와 전입신고를 마친 바로 그날이 아닌 ‘익일 0시’라는 점 때문에 하루 차이로 법의 보호를 받지 못하는 일이 실제로 벌어진다. 만약 그날 안에 집주인이 근저당권을 설정하면, 은행이 우선순위를 갖는다. 이 허점을 보완하기 위해 대항력 발생 시점을 ‘즉시’로 하는 법을 개정하여 임차인을 더욱 두텁게 보호할 필요가 있다.

 

우선변제권은 경매 진행 시 후순위로 등기된 근저당권자, 압류권자, 가압류권자 등 다른 채권자보다 보증금을 먼저 배당받을 수 있는 권리다. 이를 위해선 대항요건(인도와 전입신고)을 갖춘 뒤 계약서에 확정일자를 받아야 한다. 확정일자는 주민센터나 법원에서 임대차계약서에 날짜 확인을 받는 것을 말한다.

 

과거에 나는 법원에서 사법보좌관으로 근무하며, 이런 기본적인 절차를 놓쳐 보증금을 전혀 돌려받지 못한 임차인을 여럿 봐왔다.

 

첫 번째 사례는 입주 후 확정일자는 받았지만 전입신고를 하지 않아 대항력이 없어졌고, 보증금 1억 5천만 원을 날렸다.

 

두 번째 사례는 대항요건은 있었지만 확정일자가 없어 1억 원을 받지 못했다.

 

세 번째 사례는 대항요건과 확정일자를 모두 갖췄음에도 법원이 정한 기한 안에 배당요구를 하지 않아 1억 8천만 원을 손해 본 경우도 있었다.

 

네 번째 사례는 신탁된 주택에 대한 임대 권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있다. 따라서 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 경우 임차인은 수탁자에게 임차권으로 대항할 수 없음에도 임차인이 위탁자와 임대차계약을 체결하여 9천만 원을 받지 못했다.

 

모두 아주 기본적인 절차만 지켰더라면 손해를 피할 수 있었던 일들이다.

 

요즘 이슈가 되고 있는 전세사기 피해자들의 공통점은 피해자들 다수가 선량한 2-30대 청년들이었고, 전세사기 피해 금액은 대략 7천만 원에서 2억 원에 달하였다.

 

이들의 다수는 대항요건과 확정일자를 갖췄어도 사전에 권리관계를 엄밀하게 확인하지 않아 선순위 근저당권자 등으로 인하여 보증금을 보호받지 못하거나, 소액보증금 보호 범위를 초과했거나, 전세권 설정이나 전세 보증보험 가입 같은 안전장치를 하지 않은 경우였다. 특히 청년 피해자들은 경제적 여유가 없는 상황에서 어렵게 모은 목돈을 단 한 번의 실수로 잃는 사례가 많았다.

 

법은 아는 사람의 편이라는 말이 있다. 그러나 법이 진짜 보호해야 할 대상은, 그 법을 잘 알지 못하는 국민이다. 현실적으로 제도의 개정이 더디더라도, 국가가 주거 경험이 부족한 일정 소득 이하 및 자산의 청년층을 위해 전세권 설정 비용이나 보증보험료 일부를 지원해 줌으로써 우리 사회의 젊은 청년세대들이 삶의 새로운 동력을 얻을 수 있는 기회가 주어지기를 간절히 고대해 본다.

 

또한 주택임대차에 있어서 대항력과 우선변제권이라는 최소한의 안전장치가 모든 임차인에게 실질적으로 작동하길 바란다.

 

김주호 법무사사무소 대표법무사 김주호 042-477-3366

주요약력 : 법원사법보좌관,법원부이사관,대표집행관